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任志強突然看空!意味著什么
發表時間 :2018/02/01 21:29:08     閱讀 :次

來自公號:劉曉博(微信號liuxb929 )

1月26日,任志強在“第十五屆中國地產風云榜”上發表了10分鐘的演講,預言中國樓市有可能在2018年出現“三個下降”,被一批自媒體理解為“看空”。

志強到底說了些什么?他的觀點意味著什么呢?

任志強的核心觀點是:

嚴格說起來2018年是沒法預測的。假定按照現有的政策不變,比如說房地產政策不變、防范金融風險去杠桿的政策不變,則樓市將出現:

第一,2018年房地產投資一定是下降;

第二,房地產開發面積會下降;

第三個,房價下降的城市會越來越多。

可以看出來,“任志強看空”只是針對2018年這個“短時段”來說的,而且有限定條件,就是“現有的政策不變”。事實上在此前的演講中,任志強預言“政策可能會有松動”。

對此,我的看法如下:

1、房價的“短期走勢”,基本上是無法預測的。因為短期走勢跟政策有密切關系,而政策是多變的,而且政策還往往逆著“主流預期”而動。

在股市上,就常常出現這種情況:假如大多數人都認為:股市上半年將創出新高,下半年將低迷;那么,官方政策一定針對這個預期調控,不讓這種現象出現。

2、中國樓市已經全面進入了“市場大分化”、“政策大分化”的時期,每個城市情況都不太一樣,“調控權”基本下放到了地方政府,所以預測短期走勢是更加困難的。

常常有讀者給我留言,讓我判斷某地房價會不會在2年內大漲50%或者四年內翻倍,說實話,這些都是無法預測的,只能靠猜想。我只能給出一個中長期的走勢判斷。

3、從中長期看,有人口顯著增量的、高級別的城市(及其城市圈),住宅的價格(人民幣計價)仍然是趨勢性上漲的,這沒有任何問題。但具體到某一個年份,尤其是剛剛大漲過之后的某個年份,就很難說。任志強“重新評估2018年”,顯然跟近期官方強調“調控不放松”、銀監會出手等有關。

4、我認為,2018年一二線城市“隱形放松調控”是必然的,因為“十九大前后”出臺的調控措施太嚴厲了,如果不適當放松,將誤傷剛需、改善型需求,并將帶來地方財政收入的斷崖式下跌。2017年11月,全國一般預算內收入已經出現了1.4%的跌幅,12月則出現了4.3%的跌幅。只是由于2017年前三季度財政收入增長快,全年增長仍然超過了7%,暫時掩蓋了這種局面。如果2018年樓市真的全面入冬,則地方財政將很難支撐。

5、2018年政府財政收入增長乏力、甚至出現同比下滑,幾乎是不可避免的。在這種情況下,只能通過增加赤字、地方債、國債的方式來“穩增長”,同時適當搞活股市。另外,國家希望通過“新一輪開放”來刺激外資流入。但這些仍然不夠,讓房子、土地維持一定的成交量就成為“必須的選項”。

6、我不認為任志強這次演講在“唱空”,他假設了一組特定條件、然后基于這些條件,推演了短期房價的走勢。短期走勢其實意義不大,他在演講中指出的日益嚴重的“人地錯配”現象更重要,這為未來東部經濟發達地區房價大漲埋下了伏筆,也為未來西部房價長期不漲埋下了伏筆。

7、2017年可以看做中國進入“二線城市時代”的第一年。所謂“二線城市時代”,其背景是國家意識到僅僅靠北上廣深等少數中心城市,不足以拉動中國的發展,反而帶來嚴重的城市病,所以提出了新的“中心城市戰略”,不斷增設“國家中心城市”。

成都、武漢、重慶、天津、鄭州等二線城市已經入圍,未來將有更多城市入?。ū熱縞蜓?、南京、杭州、西安等),而這些城市又受命全面降低落戶門檻,大力吸引人才,其結果是大多數中小城市人口將不斷流失,向上述“國家中心城市”城市集中。未來中國將出現10多個2000萬人口量級的特大城市,這將加劇“人地錯配”和強二線城市房價的上漲。

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